Zwangsversteigerung – Schnäppchen und Risiko

Zwangsversteigerung bietet oft Undurchschaubares.

Bundesweit wechseln jährlich rund 70.000 Immobilien durch Zwangsversteigerung den Eigentümer. Objekte sind in Tageszeitungen, im Aushang von Amtsgerichten und auf spezialisierten Internetseiten zu finden. Interessenten sollten sich aber umfassend kundig machen, rät der Bauherren-Schutzbund.

Beim zuständigen Amtsgericht kann man die Versteigerungsakte mit Eigentümern und Gläubigern einsehen. Dort sollten auch ein aktueller Grundbuchauszug und ein Wertgutachten zu finden sein. Das Gutachten eines Sachverständigen sollte den Verkehrswert unter Berücksichtigung eventueller Baumängel ausweisen. Doch das muss nicht den wirklichen Zustand der Immobilie widerspiegeln. Solche Gutachten werden zumeist ohne Besichtigung des Objektes verfasst. Eine vertiefte Prüfung auf Baumängel findet in der Regel nicht statt. Oft sind Gutachten älter, weil sich Zwangsversteigerungsverfahren Monate bis Jahre hinziehen.

Man sollte ein möglichst klares Bild von der ins Auge gefassten Immobilie gewinnen. Das ist nicht einfach. Denn ohne Zustimmung des Eigentümers oder Mieters kann weder der vom Gericht bestellte Gutachter noch ein Interessent das Zwangsversteigerungsobjekt besichtigen. Oft bleiben für die Werthaltigkeit des Objektes wichtige Fragen unbeantwortet: Altlasten, absackender Untergrund, Feuchtigkeit, fehlende Baugenehmigung oder Erschließung, Lärm- und Geruchsbelästigung, Umfeld. Häufig lässt sich nicht klären, welche Bestandteile zur Immobilie gehören – Terrassen, Einbauküche, Gartenhaus etc.

Ist eine Besichtigung nicht möglich, sollte Kontakt zu Nachbarn und bei Eigentumswohnungen zur Hausverwaltung aufgenommen werden. Dort sind Informationen zum Zustand der Immobilie zu erhalten. Ratsam ist, Gläubiger zu kontaktieren, die die Versteigerung betreiben. Meist ist das die finanzierende Bank des Eigentümers. Dort liegen häufig weitere Unterlagen über Zustand und Wert des Objektes vor.

Alle Informationen richtig zu bewerten, ist für die meisten Käufer ohne fachkundige Unterstützung unmöglich – vor allem, wenn ein Objekt zu besichtigen ist. Die Begehung sollte gemeinsam mit einem Sachverständigen, Architekt oder Bauingenieur erfolgen. Zur Prüfung gehört auch die Einsichtnahme in das Grundbuch. Diese verschafft Klarheit über die Belastungen, über Dauerwohnrechte oder Leitungs- und Wegerechte Dritter. Bei Hausverwaltung und Kommune sollten Erkundigungen über anstehende Baumaßnahmen eingeholt werden, zudem beim Verwalter für Wohnungseigentumsanlagen Informationen zu Instandhaltungsrücklage, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und zu den Protokollen der Eigentümerversammlungen.

Zum Versteigerungstermin stellt der Rechtspfleger die Immobilie vor. In der Bieterrunde können innerhalb von etwa 30 Minuten Angebote abgegeben werden. Die Immobilie wird im ersten Termin nur versteigert, wenn mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes geboten werden. Gläubiger können sogar 70 Prozent für den Zuschlag verlangen. Interessenten sollten Angebote bis zum Schluss der Runde aufheben und zunächst die Versteigerung beobachten. Wichtig ist, sich ein finanzielles Limit zu setzen, das keinesfalls überschritten werden sollte. Erhält im ersten Termin kein Interessent den Zuschlag, wird ein neuer bestimmt. Dort sind die Mindestwerte für den Zuschlag aufgehoben.

Die Finanzierung muss zuvor geklärt sein. Denn mit dem Zuschlag auf ein Gebot werden zehn Prozent des Verkehrswertes noch zum Versteigerungstermin fällig – notfalls als Sicherheit über Bankbürgschaften. Die Restsumme ist innerhalb von vier bis sechs Wochen zu zahlen. Mit dem Zuschlag wird der Erwerber Eigentümer der Immobilie. Nach Verteilung des Erlöses auf die Gläubiger, nach Zahlung der Grundsteuer, der Eintragungsgebühr im Grundbuch und der Zuschlagsgebühr beim Amtsgericht erfolgt der Eintrag ins Grundbuch. Dennoch ist man damit noch nicht im Objekt. Häufig weigern sich ehemalige Eigentümer oder Mieter auszuziehen. Deshalb sollte eine längere Übergangsphase eingeplant werden.